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▲ 삼성물산 홈페이지삼성물산 건설부문(이하 삼성물산)은 2024년 10월 인천광역시 연수구 송도역세권구역 도시개발사업의 첫 번째 프로젝트로 ‘래미안 송도역 센트리폴’을 분양한다고 밝혔다.지상 최고 40층, 19개동 전용 59~101㎡ 총 2549가구의 대단지로 조성된 센트리폴은 삼성물산이 시행부터 시공까지 모두 맡은 프로젝트다.블록별 가구수는 1블록 706가구(전용 59~84㎡), 2블록 819가구(전용 59~95㎡), 3블록 1024가구(전용 59~101㎡)이다. 이 중 3블록을 먼저 분양할 예정이다.삼성물산은 해당 사업장에 첨단 기술과 주거 트렌드를 반영한 차별화 상품을 다수 적용할 계획이다. 특히 △AI 기술을 접목한 래미안 AI(RAI, Raemian Artificial Intelligence) 시스템 △전기차 화재대응 솔루션 △통합 내진 패키지 등을 적용해 상품성을 강화했다.래미안 AI 시스템으로 세대와 공동현관에 얼굴인식 출입시스템과 음성인식 조명 스위치가 적용되는 것은 물론 AI 주차장 솔루션·AI 감성조명·AI 실시간 모자이크 카메라 등이 적용될 예정이다.AI 주차장 솔루션을 통해서는 입주 고객의 주차 패턴을 분석해 평소 선호하는 주차구역으로 차량을 안내하고 방문고객은 방문하려는 동에 가까운 빈 주차구역으로 안내받을 수 있다.AI 감성조명은 조명에 설치된 센서가 실외 빛의 양을 분석해 조명기구의 조도를 자동으로 조절해주며, 에너지 사용량 또한 절감할 수 있다.또한 AI 실시간 모자이크 카메라에는 사람의 얼굴을 인식한 이후 개인정보 보호를 위해 영상을 자동으로 비식별화 처리하는 기술까지 더했다.전기차 충전구역에서 발생할 수 있는 화재에 대응하기 위한 전기차 화재대응 솔루션을 내놓은 것도 특징이다. 전기차 충전구역에는 불꽃감지 센서가 일체형으로 장착된 CCTV를 설치해 화재를 빠르게 감지하고 관리자에 전달해 대응할 수 있게 한다.전기차 전용 소화설비 또한 설치해 화재 상황이 발생하면 신속한 진압을 할 수 있도록 해준다. 뿐만 아니라 통합 내진 패키지 설계로 소화수조에 내진 특화형 저수조를 적용한다.소화·급수·난방 배관에도 내진형 지지대를 적용해 지진이 발생하더라도 안전한 주거 생활이 가능하게 한다는 방침이다.삼성물산이 이번에 제안하는 다양한 스마트 주택 기술 상품은 래미안 송도역 센트리폴에 대거 적용되고 향후 분양 예정인 프로젝트에도 단계적으로 적용해 나갈 예정이다.삼성물산 주택사업본부장 김명석 부사장은 “최첨단 AI 기술과 안전솔루션을 적용해 편리하고 안전한 주거환경을 제공하고자 한다. 앞으로도 차별화된 상품을 지속적으로 개발해 래미안의 브랜드 가치를 높일 것이다”고 밝혔다.
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▲ 일본 시장조사업체인 부동산경제연구소(不動産経済研究所) 로고일본 시장조사업체인 부동산경제연구소(不動産経済研究所)에 따르면 2024년 4월 수도권 1도 3현에서 발매된 신축 맨션의 평균가격은 7412만 엔으로 전년 동월 대비 하락했다.2023년 4월 신축 맨션의 평균가격과 비교하면 335만 엔, 즉 4.3% 떨어졌다. 신축 맨션의 평균가격이 전년 동월보다 하회한 것은 2개월 연속이다.세부적으로 살펴보면 도쿄도 23구의 평균가격은 9168만 엔으로 전년 동월 대비 22.1% 하락했다. 작년에 고액 맨션의 발매가 많았던 것이 주요인으로 분석된다.다른 3개 현은 △사이타마현 5088만 엔으로 8.8% 하락 △치바현 4929만 엔으로 7.3% 상승, △카나가와현 6093만 엔으로 5.2% 상승 등으로 조사됐다.도쿄도 23구를 제외한 3개 현의 평균가격은 5088만 엔으로 전년 동월 대비 4.5% 상승했다. 인건비를 포함한 건설비 상승에 따라 분양가격은 상승 추세를 보이고 있다.수도권 1도 3현은 도쿄도, 가나가와현, 사이타마현, 치바현을 포함한다. 건설업게에서도 근로시간을 제한하는 '2024년 문제'로 인건시 상승은 불가피할 것으로 전망된다.
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경영책임자 비전문성과 전략 부재로 비전 암담면세점 사업·토지 분양 등 눈앞 이익에만 급급2002년 설립된 제주국제자유도시개발센터(JDC)는 제주도를 국제자유도시로 육성·발전시키기 위해 노력해 왔다. ‘제주특별자치도 설치 및 국제치유도시 조성을 위한 특별법’에 따라 지정면세점 운영 등 사업을 통해 재원을 확보하고 핵심 사업을 추진하고 있다.지난 20년 동안 ‘1·2차 제주국제자유도시종합계획’을 추진한 성과는 성공적이지 못했다. 국내외 투자유치 실적은 저조한 편이고 다수 프로젝트는 실현 가능성이 낮았음에도 무리하게 추진했다. 결과적으로 2022~2031년 동안 추진할 ‘제3차 제주국제자유도시종합계획’에 포함된 핵심사업도 성공할지 미지수다.총 20조4156억원이 투입되는 제3차 종합계획 사업의 성공 여부에 따라 제주의 미래가 달라질 것으로 전망된다. JDC의 ESG(환경·사회·지배구조) 경영 현황을 진단하기 위해 홈페이지, 스카이데일리·국가정보전략연구소(국정연) 데이터베이스(DB), 국정감사·감사원 자료, 각종 제보 등을 참조했다. 글로벌 스탠다드를 지향하며 개발된 ‘팔기(八旗)생태계(8-Flag Ecosystem)’ 모델을 적용해 JDC의 ESG 경영 현황을 진단해 봤다. ◇ 경영진 비전문성·부실 사업 논란 초래JDC는 2021년 10월 메타버스 플랫폼을 활용해 ‘ESG 경영 및 2050 탄소중립 실천을 위한 선언문’과 ESG 경영 3대 전략·12개 추진과제 등 향후 전략을 발표했다. ‘국민과 함께하는 ESG 경영으로 지속가능한 JDC 실현’이라는 비전 아래 △안전·환경 부문 선도(E) △사회적 책임 확대(S) △투명경영 실현(G)을 내세웠다. 임직원들은 가상공간에서 ESG 퀴즈·JDC 홍보관 방문·방명록 남기기 등에 적극 참여했다.홈페이지에 ESG 경영을 위한 추진전략방향 및 체계도를 공개했다. 2022년 ESG 목표는 △온실가스 감축률 34% △안전수준평가 A 달성 △민간 일자리 창출 1만438개 △동반성장 평가 양호 △청렴도 평가 우수 등이다.사회적 가치는 ESG 경영·일자리 창출 프로젝트·인재양성·지역상생·복지나눔·문화진흥·환경보전 등으로 구분했다. 열린 경영은 청렴활동, 윤리·인권경영, 동반성장, 안전경영으로 세분화했다. 윤리헌장·인권경영헌장·임직원 행동강령은 제정돼 있으나 정작 중요한 ESG 경영헌장은 마련하지 않았다.경영진의 전문성도 논란이 제기되고 있다. 현 이사장도 제주도에서 오래 생활한 토박이로 지역 실정에는 밝을지 모르지만 대표 국제 자유도시인 홍콩·마카오·싱가포르 등의 발전 역사에 관한 지식·경험이 풍부한 것으로 보이지 않는다.또한 이사진에 국토교통부·조달청 등 정부기관 출신을 포진시켰고 자회사 JDC 파트너스에는 도의원 출신을 내정해 낙하산 인사의 전형이라는 비판을 받고 있다. 전문성은 단순히 공무원으로 관련 업무를 수행한 경험만 갖고 축적할 수 없다. 비전문 경영진으로 사업을 추진한 결과는 1·2차 종합계획의 부실로 이어졌다.2021년 기준 JDC의 연결 부채총계는 7231억원, 자본총계는 9404억원으로 부채비율은 76.89%다. 2020년 부채 7513억원, 자본총계 8600억원, 부채비율 87.36%와 비교해 부채·부채비율은 감소했지만 자본총계는 증가했다. 2017·2018·2019년 부채 4962억원·4658억원·4996억원, 부채비율 57.55%·47.74%·50.7%였던 것과 비교하면 2020년 코로나19 대유행 이후 급격히 상승했다.2021년 기준 매출액은 7375억원, 당기순이익은 776억원을 기록했으며 2020년 매출액 5663억원, 적자 1285억원 대비 매출액은 늘어났으며 당기순이익도 흑자로 전환됐다. 사회적 거리두기 완화로 제주여행이 증가하면서 면세점 수입이 급증한 것이 매출액 상승과 흑자 달성에 기여했다. ◇ 2016년 이후 청렴교육 등 교육 실적 전무2021년 정규직 1인당 평균 보수액은 6187만원, 무기계약직 1인당 평균 보수액은 3602만원으로 무기계약직 평균 연봉이 정규직 평균 연봉 대비 58.2% 수준을 기록했다. 정규직 여성의 연봉은 남성의 83.0%, 무기계약직 여성의 연봉은 남성의 93.0%로 타 공기업 대비 우수한 편이다.JDC 감사실은 2018년 사업 수탁기관으로부터 항공료·숙박비 70여만원을 지원받은 직원에 대해 징계를 내렸다. 다른 징계 사유는 직원의 성실의무 위반, 직장이탈금지 위반, 직무 관련 금품 수수, 임직원 행동강령 위반, 친절공정의무 위반, 품위유지의무 위반 등이다. 2018년 감봉 1명·파면 2명·견책 1명·정직 1명 등 5명, 2019년 견책 2명, 2021년 견책 1명 등 8명 중 1명은 고발 조치됐으나 징계 받은 직원의 숫자는 줄어들었다.2020년 JDC는 산업재해 예방을 위해 가상현실(VR) 안전체험장을 조성하고 교육장에서 임직원 및 협력업체 관계자들을 대상으로 안전교육을 실시했다. 2021년 JDC의 안전 예산 집행률은 88.1%다. 2022년 JDC형 지역관광추진조직(DMO) 사업인 ‘마을리빙랩’을 통해 지역주민이 스스로 발굴한 환경·에너지·안전·사회서비스·마을·관광 등 지역문제를 함께 해결해 나가고 있다.홈페이지에 ESG 경영 교육을 실시했다는 내용은 없으며 관련 교육 교재도 없다. ESG 경영과 관련해 공개된 실적은 2021년 ‘ESG 경영, 스타트업 성장의 발판’을 주제로 라운드테이블 개최, 2022년 인권 연극을 통해 ESG 경영문화 확산 앞장 등이 전부이다. 2014·2015·2016년 청렴 교육·성희롱 예방교육을 실시했지만 이후에는 실적이 전무하다. 2021년 5월 1회만 청렴 레터(letter)를 발행했다.▲ 제주국제자유도시개발센터(JDC)의 ‘팔기(八旗)생태계(8-Flag Ecosystem)’ 모델 평가 결과◇ 환경파괴 논란 해소해 개발 추진 필요2021년 1종 전기·수소차량 3대를 구매해 2021년 기준 저공해 차량은 1종 전기·수소차량 11대, 2종 하이브리드차량 12대 등 23대다. 전체 보유차량 44대 중 저공해 자동차 보유비율은 52.3%다. 2021년 국토교통위원회 국감에서 국제자유도시 조성에 따른 폐기물처리시설 등 환경 인프라가 부족하다는 지적을 받았다.2016년 JDC 마을공동체사업으로 인성리마을 태양광 발전사업을 준공했으며 2018년 제2첨단과학기술단지에 태양광 패널 도로를 건설했다. 2021년 JDC는 첨단로 330(Rout330) 자율·전기차(AEV) 입주기업과 제주 재생에너지 100%(RE100) 생태계 구축을 위한 협약식을 체결했다.4월 제주영어 공용 도시 2단계 사업을 잠정 유보하기로 결정했다. 환경훼손 논란에 따라 시민단체·지역주민 등의 의견을 수렴하기 위함이다. 또한 페인트통·폐목자제 등 미분양지 무단 폐기물 투기 논란도 제기됐다. 제주첨단과학기술단지2단지 조성사업은 중산간 환경 파괴 논란에도 추진 중이다.올해 JDC는 농림축산식품부의 공공형 통합 바이오에너지화시설 설치 사업 대상자에 선정되면서 국비 150억원·도비 60억원·융자 및 자부담 90억원 등 총 300억원을 투입해 2024년 준공을 목표로 가축분뇨를 활용한 공공바이오 에너지 사업을 추진할 계획이다. ◇ 이해관계자와 협력해 국제경쟁력 확보거버넌스(Governance·지배구조)는 ESG 경영 선언문을 발표하며 추진 의지를 밝히고 있지만 헌장을 제정하지 않은 상태다. 우리나라에 국제자유도시를 건설할 지식·경험을 충분하게 갖춘 전문가를 찾기 어렵겠지만 유관 퇴직 공무원의 채용은 지양해야 한다.전문가들이 20년 동안 추진 실적이 미흡하고 제주가 국제자유도시로 탈바꿈할 가능성이 낮다고 진단하는 이유를 잘 새겨들어야 한다. 제주도의 국제경쟁력 확보보다 면세점 사업과 토지 분양으로 이익 챙기기에만 여념이 없다는 비판도 겸허하게 수용해야 한다.사회(Social)는 다양한 이권사업에 개입하고 있음에도 징계를 받는 직원의 숫자가 줄어들고 있다는 점은 칭찬받을 만하다. 다만 개발사업을 추진함에 있어 지역주민·시민단체 등 다양한 이해관계자의 의견을 경청하려는 노력은 조금 더 필요하다.환경(Environment)은 저공해 자동차를 도입하고 RE100 생태계 구축을 추진하는 것은 긍정적인 노력이라 평가할 수 있다. 천혜의 자연환경이 제주도의 경쟁력이기 때문에 개발 추진 과정에서 환경파괴 논란은 최소화해야 한다. 난개발로 환경이 파괴되면 국제자유도시를 건설하겠다는 꿈은 일장춘몽으로 끝날 가능성이 점점 높아진다.▲ 김백건 국가정보전략연구소 선임연구원[출처=iNIS]- 계속 -
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독점체제 썩은 악취 진동… 민간개방 등 개선 필요현대판 ‘음서제’… 낙하산·자기사람 심기 등 잡음가치 창출·투명성 등 사회적 책임 의식 높여야현재 한국인이 가장 선호하는 주택은 아파트다. 고대 로마에서 시작된 아파트는 산업혁명 이후 노동자의 집단 주거지의 필요성에 의해 급격하게 발전했다. 한국 아파트의 역사는 1962년 준공된 서울특별시 마포아파트부터 시작됐다. 60년 동안 국내 주택시장은 ‘천지개벽’이라는 용어가 어울릴 정도로 변했다.정부는 1970년대 서울 강남, 1990년대 서울 강북과 경기도 분당·일산·산본·평촌에 신도시를 개발하면서 아파트를 대규모로 건설했다. 아파트는 생활이 편리할 뿐 아니라 가장 빠르게 재산을 증식하는 재테크 수단이다. 문재인정부가 부동산 투기를 규제하기 위해 다주택자에게 세금을 높게 부과하면서 투자 가치가 높은 대형 아파트에 대한 선호 현상이 나타났다.주택도시보증공사(HUG)의 ESG(환경·사회·지배구조) 경영 현황을 진단하기 위해 홈페이지, 스카이데일리·국가정보전략연구소 데이터베이스(DB), 국정감사·감사원 자료, 각종 제보 등을 참조했다. 글로벌 스탠다드를 지향하며 개발된 ‘팔기(八旗)생태계(8-Flag Ecosystem)’ 모델을 적용해 HUG의 ESG 경영 현황을 진단해봤다.◇ESG 경영 추진 중이지만 헌장 없음… 높은 순이익은 주택구매자 부담HUG의 업무는 주택분양·하자보수 보증으로 한국주택금융공사(HF), 서울주택도시공사(SH)의 업무가 겹친다. 막대한 적자와 부실로 골머리를 앓기 보다는 유사·중복 업무를 수행하는 공기업을 통·폐합할 필요성이 높다. 특히 정부가 새로 출범하는 시기에 공기업의 구조조정을 추진해야 저항이 적다.ESG 경영을 실천하겠다고 밝혀 홈페이지를 자세히 살펴봤지만 ESG 경영헌장·경영목표·경영계획 등은 없었다. 윤리경영은 행동기준·경영시스템·추진 전략·교육 등을 수립해 운영 중이다. 2021년까지 실적은 확인이 가능했다.2020년 국정감사에 따르면 지난 5년간 HUG는 주주인 은행과 건설사에 860억원의 주식 배당금을 지급했다. 2016년부터 2020년 8월까지 분양보증 보증료 수입은 1조7824억원에 달했다. 주택 분양자에게 받은 보증료를 은행과 건설사에 배당금으로 지급하는 것은 이중 특혜라는 지적을 당됐다. 국민은행은 HUG의 지분 8.6%를 소유하고 있다.HUG에 따르면 2021년 HUG 전세보증금 반환보증 사고는 2799건, 액수는 5790억원으로 조사됐다. 실적 집계를 시작한 2015년 이후 최고치이다. 다수 주택을 보유한 악덕 임대인의 도덕적 해이를 막을 장치가 필요하다는 주장이 제기됐지만 감감무소식이다. 보증보험에 가입하지 못한 임차인도 절반에 가까워 사각지대를 해소하기 위해 노력해야 한다.공기업의 낙하산 인사 논란도 피하지 못했다. 현 사장뿐 아니라 상임감사, 비상임이사 2명 등도 정치권 인사로 분류된다. 사장은 금융기관에서 근무한 경력이 있지만 주택보증업무와 연관성은 낮다. 낙하산 사장이 자신의 입맛에 맞는 외부 인력을 채용하려다 노조와 마찰을 빚었다. 2019년 국감에서 채용 비리로 지적받았지만 개선되지 않았다.2020년 기준 HUG의 매출은 9759억원이며 당기순이익은 2918억만원에 달한다. 매출 대비 당기순이익률은 29.9%로 2021년 기준 14.3%인 삼성전자보다 2배 이상 높다. 부채총계는 1조8720억6300만원으로 자본금은 3조2652억원에 비해 적다. 보증료가 주요 수입원인 HUG가 막대한 규모의 이익을 창출하는 것은 독점사업을 영위하기 때문이다. 보증사업을 민간보험회사에 개방하고 과다한 보증료를 낮춰 주택구매자·임차인의 부담을 줄여줘야 한다.◇보증시장의 독점체제 개선 필요… 보험 가입 거절 사유 해소 노력 중요2020년 기준 정규직 평균 연봉은 7778만원인데 무기계약직의 평균 연봉은 4074만9000원이다. 무기계약직의 연봉은 정규직 연봉의 52.38%에 불과했다. 금융권 공기업에 비해서는 높지만 여전히 낮은 편이다.공정거래위원회는 2021년 국토교통부에 주택분양 보증 시장의 독점체제를 개선하라고 권고했다. 독점의 폐해는 독점 이윤 획득을 위한 보증료 인상, 주택 분양가 상승, 분양보증 사업의 지연 등으로 귀결됐다. 현행법상 주택사업자는 HUG의 분양보증서를 받아야 주택 30가구 이상을 선분양할 때 금융권 대출이 가능하다. 분양가를 규제하기 위해 도입된 제도이지만 부작용이 심해 개선이 불가피하다.2021년 국감에서 2020년 HUG가 전세보증금 반환보증보험 가입을 거절한 사례가 2187건으로 드러났다. 2020년 전체 18만1561건의 1.2%에 해당된다. 거절 사유는 보증한도 초과, 선순위 채권이 집값의 60% 초과 등이다. 보험 가입을 거절당한 임차인은 전세금을 지킬 수 있는 마지막 보루를 잃게 된다.고객헌장은 고객의 전문성과 의견을 존중하고 고품질의 서비스를 제공함으로서 주거 복지를 높이고 도시재생 활성화를 목표로 제정했다. 고객과 원활한 의사소통을 통해 문제점을 개선하는 것은 윤리경영뿐 아니라 ESG 경영이 추구하는 목표와 일치한다. 고객뿐 아니라 다양한 이해관계자와 의사소통은 사회적 책임을 인식하는데 도움이 된다.◇ESG 경영 선포했지만 준비 미흡… 부패 갚는데 최소 130년 소요 전망HUG는 2017년 부산시·한국사회복지협의회와 태양광 발전소를 설치한다는 협약을 체결했다. 노후주택의 슬레이트 지붕을 철거하고 친환경 지붕으로 교체하거나 태양광 발전소를 설치하기 위한 목적이다. 슬레이트의 재료인 석면은 세계보건기구(WHO) 산하 국제암연구소(IARC)가 지정한 1급 발암물질이다.정부는 1960~70년대 새마을운동을 추진하며 지붕개량사업을 대대적으로 전개했다. 화재에 약하고 매년 보수해야 하는 초가지붕을 반영구적으로 사용할 수 있는 슬레이트로 교체했다. 기와에 대해 저렴하고 다루기도 편해 광범위하게 확산됐다. 환경부가 슬레이트 철거사업을 지원하고 있지만 역부족이다.2017년부터 도시재생 뉴딜지원단을 구성해 정부정책을 적극 지원하고 있다. 가로주택정비, 방치된 건축물 정비, 상가 리모델링 등을 추진 중이다. 노후주택 개보수, 아파트 재건축 시 폐기물 배출을 최소로 줄일 방안도 고려해야 한다.환경은 한번 파괴되면 100% 완벽한 복구가 불가능하다. 정부의 주택정책은 아파트 공급을 늘리는데 초점을 맞추고 있는데 5000년 동안 한민족이 계승·발전시켜온 한옥문화를 파괴하는 주범이다. 도시의 주거환경이 획일화·황폐화되고 있어 대책 마련이 시급한 실정이다. 주택정책 관련 공기업은 돈벌이에만 급급하지 말고 사회적 책임의식과 함께 올바른 역사인식을 갖춰야 한다.▲ 주택도시보증공사의 ‘팔기(八旗)생태계(8-Flag Ecosystem)’ 모델 평가 결과◇은행·건설사 주주 참여 배제 필요… 한옥 보존·발전 노력 요망문재인정부는 5년 동안 다양한 부동산 정책을 추진했지만 시장은 안정시키는데 실패했다. 5월 출범할 윤석열정부는 주택시장의 문제점을 해결하겠다는 의지를 불태우고 있다. 인위적인 규제보다 시장 논리에 적합한 정책을 내겠다는 구상이지만 구체적인 정책은 내놓지 못하고 있다.HUG의 거버넌스(Governance·지배구조)는 경영진의 낙하산 인사부터 해결해야 하는데 이는 정부의 의지에 달렸다. 민감한 이해관계자인 은행과 건설회사가 HUG 주주로 참여한 저의가 의심스럽다. 소위 말하는 ‘고양이에게 생선가게를 맡긴 꼴’인데 HUG가 순수한 마음으로 주택구매자와 임차인의 이익을 보호하기는 어려울 것으로 판단된다. 거버넌스가 가장 시급하게 해결해야 할 과제로 선정한 이유다.사회(Social)는 HUG의 독점사업과 높은 수수료가 소비자의 권리를 침해하므로 개선해야 한다는 측면에서 평가했다. 주주 구성부터 해소하고 민간사업자와 경쟁해야 한다. 분양가 산정과 하자보수, 전세보증금 반환보증보험 등은 국민정서와 밀접하게 연관돼 있으므로 잘 관리해야 한다.환경(Environment)은 1급 발암물질은 슬레이트를 철거하고 태양광 발전소를 건설하는 사업을 추진한 점은 긍정적이다. 다만 사업 규모가 너무 작고 일회성이라 아쉽다. 재개발사업을 추진하면서 환경폐기물 배출을 줄이는 방안도 고민하고 임직원 전체가 한옥과 같은 전통 주거양식에 대한 애정도 가질 것을 요청한다.⋇팔기(八旗)생태계(8-Flag Ecosystem)=국가정보전략연구소가 정부·기업·기관·단체의 ESG(환경·사회·지배구조) 경영을 평가하기 위해 국내외 전문가들과 협력해 개발한 모델이다. 팔기는 주역의 기본 8괘를 상징하는 깃발, 생태계는 기업이 살아 숨 쉬는 환경을 의미한다. 주역은 자연의 이치로 화합된 우주의 삼라만상을 해석하므로 기업이 직면한 다양한 문제점을 해결하기 위한 방안을 찾는데 유용하다.▲ 김백건 국가정보전략연구소 선임연구원[출처=iNIS]- 계속 -
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인도 자산 컨설팅기업인 프로프 타이거(PropTiger)에 따르면 2022년 3월 31일 기준 국내 8개 대도시의 미분양 주택 수는 73만5852채로 집계됐다. 2021년 3월 70만5344채와 대비해 증가했다. 현재 매물 판매 속도에 기반한 미분양 주택 매매 기간은 2021년 47개월에서 2022년 42개월로 단축됐다. 주택 수요가 높아진 영향으로 조사됐다. 미분양 주택 매매 기간이 가장 길었던 곳은 델리 NCR(Delhi NCR)로 6년이다. 가장 짧은 기간인 곳은 벵갈루루(Bengaluru)와 캘커타(Kolkata)로 31개월이었다. 델리 NCR의 미분양 주택 수는 10만1000채였다. 한편 미분양 주택 수에서 벵갈루루는 6만6151채였으며 캘커타는 2만3850채로 집계됐다.▲프로프 타이거(PropTiger) 로고
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일본 부동산경제연구소(不動産経済研究所)에 따르면 2020년 수도권 신축 분양 아파트 평균 가격은 6083만엔으로 집계됐다. 해당 연구소의 1973년부터의 조사 통계에 따르면 거품 경제 시기의 1990년 기록인 6123만엔 다음으로 2번째 최고치를 기록했다. 2021년에는 거품 경제 시기를 넘는 고가를 기록할 것으로 전망된다. 2021년 1월에서 11월 동안 수도권 신축 분양 아파트의 공급에서 5000만엔에서 5500만엔대의 매물이 전체 매물의 10.3%로 가장 많이 점유했다.1억엔대의 매물 비율은 7.4%로 2020년 동기간 6.1% 대비 높아 고가 매물의 비중이 늘어난 것으로 판단된다. 해당 연구소는 1도 3현을 수도권으로 정의해 평균가와 공급 호수 등의 시장 현황을 조사한다. ▲부동산경제연구소(不動産経済研究所) 로고
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KCC는 단순 건자재로 사업을 시작해 현대그룹의 건설관련 계열사의 전폭적인 지원에 힘입어 단기간에 국내 1위의 건자재업체로 성장했다.건자재에서 도료 분야로 사업영역을 확장하였고, 이제는 정밀화학기업으로 성장하려는 목표를 세우고 있지만 전방산업인 건설, 자동차, 조선산업이 폭발적인 성장기를 지나 침체기로 접어들면서 미래에 대한 불확실성이 높아지고 있다.KCC는 새로운 성장동력을 확보하기 위해 제품품질의 향상과 새로운 시장개척을 사업전략으로 선택했다. KCC의 기업문화를 진단하기 위해 국가정보전략연구소가 개발한 SWEAT Model의 두 번째 DNA인 사업(Business)을 제품(product)와 시장(market) 측면에서 평가해 보자.◇ 안전한 건자재, 건설, 자동차 유리 등으로 사업영역 확장단순한 건축자재인 스레트 제조에서 출발했지만 KCC의 사업분야는 건축시장, 토목/플랜트 시장, 선박/중방식 시장, 공업시장, 자동차시장, 태양광/전기/전자시장, 화장품 시장 등으로 늘어났다.전통적으로 강세를 보였던 건축시장을 넘어 태양광/전기/전자시장, 화장품 등으로 사업영역을 과감하게 확장하면서 정밀화학기업의 꿈을 꾸고 있다. 건자재와 도료 등은 핵심 계열사인 ㈜KCC가 담당하고 있으며, 토목/플랜트 시장은 KCC건설이 집중적으로 공략하고 있다. ㈜KCC의 주요사업은 건자재부문과 도료부문, 기타부문이 있다. 건자재는 건축자재, 유리, PVE등을 생산∙판매한다. 도료부문은 자동차용도료와 선박용 도료를 생산∙판매하고 있으며, 기타 부문은 유기실리콘, 홈씨씨(HomeCC) 등의 유통사업을 한다.홈씨씨의 경우에는 한국의 이케아(IKEA)를 목표로 야심 차게 출범했고, 유통업의 진출이 그룹의 미래를 좌우한다는 인식하에 투자하고 있다. 정몽진 회장은 유통을 빼앗기면 단순 하청업체로 전락한다는 생각을 하고 있다. KCC건설은 토목, 건축, 분양, 철구 공사 등을 한다. 토목공사는 주로 사회간접자본시설인 도로, 항만, 철도, 국토개발사업을 하고 있으며, 건축공사는 상업용, 업무용, 주거용, 공장용 등 건축물을 대상으로 한다.분양공사는 사업의 계획과 시공, 분양 등의 일괄사업이다. 철구 공사는 건축물 및 대형 교량의 철 구조물을 제작 공급하는 사업이다.코리아오토글라스는 일본의 아사히글라스와 합작해 자동차용 안전유리를 생산하고 있다. 아사히글라스는 종합화학제품 및 판유리, 자동차용안전유리를 생산하는 전문기업이다.KCC는 지난해부터 화장품 원료사업에도 진출했는데, 실패한 폴리실리콘 사업의 부진을 만회할 수 있을지 주목된다. ◇ 해외, 유통을 성장전략의 핵심으로 선택했지만 성공은 불투명정몽진 KCC 회장이 새로운 도약의 발판을 구축하기 위해 고민하고 있는 것이 시장확대와 사업확대이다. 시장확대는 KCC의 전방산업인 건설, 자동차, 조선 등의 시장이 장기간의 침체에서 벗어나지 못하고 있기 때문에 해외시장개척에 주력하겠다는 것이다.현재 중국과 싱가포르 등에 한정된 생산공장을 추가로 늘리겠다는 목표를 세우고 있다. 국내시장은 포화되었고, 건자재 제품의 특성에 따라 물류비가 적게 되는 현지생산이 불가피하기 때문이다. 현재 국내 건축자재시장은 주택보급률이 높고, 건설시장이 침체되면서 급격하게 위축되고 있다. 도료사업도 국내 조선과 자동차 업체의 성장이 한계에 직면하면서 수요가 더 이상 늘어나지 않고 있다. 국내시장의 성장한계를 극복하기 위해 KCC가 제시하는 것이 ‘글로벌 경영’이다. 세계 최고 기술과 품질로 경쟁력을 확보해 세계시장을 선도하겠다는 것이 글로벌 경영의 요지다. 국내 시장의 한계를 극복하기 위해 KCC는 ‘One and Only’제품을 개발하기 위해 노력하고 있다. 다름으로 사업확대를 위해 선택한 것이 폴리실리콘과 유통이다.폴리실리콘은 범 현대가 그룹 중 하나인 현대중공업그룹과 2008년 2400억 원을 투자해 케이에이엠을 설립했다. 하지만 곧바로 터진 글로벌 금융위기로 세계 각국정부가 신재생에너지사업에 대한 보조금을 줄이자 실적부진에 빠졌다.5년 동안 지속된 실적악화로 자본금은 다 날리고, 우량계열사인 ㈜KCC에 합병이라는 방법으로 부실을 정리할 수 밖에 없었다. 폴리실리콘은 반도체와 태양전지 등에 사용되는 원재료로 한 때 금보다 비싼 가격으로 유통되던 물질이다. 케이에이엠은 2012년까지 연간 20만 톤 규모로 시설을 확장해 세계 4대 실리콘 기업으로 도약하겠다는 목표를 세웠지만, 신재생 에너지시장 침체를 극복하지 못하고 주저 앉은 것이다. 차세대 성장동력이라며 치켜 세운 사업을 5년도 되지 않아 정리한 것은 뼈 아픈 경험이다.웅진그룹, 한화그룹, 삼성그룹, LG그룹 등 많은 대기업들이 신재생 에너지 사업에 무차별적으로 뛰어들었다가 참패를 당했지만 이들 기업의 경우에는 사업다각화의 차원이었고, KCC의 경우에는 신성장 동력확보가 절실했기에 실패가 더욱 아쉬운 것이다. 그리고 2007년 미래의 핵심사업이고, KCC가 유통을 장악하지 않을 경우 하청업체로 전락한다며 시작한 유통사업도 지지부진하다. 목재, 천장재, 외장재, 페인트 등 3만 가지의 건축자재를 판매하는 종합양판점으로 지향했지만, 실적은 미미하다.홈씨씨는 미국의 건자재 유통업체인 홈디포를 벤치마킹해 만든 건축자재 백화점사업이다. 출범 당시 유통단계 축소, 물류비 절감, 오프라인 매장의 정찰가격 도입 등 가격장점과 철저한 A/S를 무기로 단기간에 국내 건자재시장을 장악하겠다는 목표를 세웠다. 또한 국내 건자재유통시장에서 저가자재의 무분별한 국내유입, 덤핑물량의 유통 등 구조적 문제점을 개선해 유통구조 선진화를 이루겠다는 의지를 피력했다. 지역 유통업체들과 상생의 기반을 마련해 2012년까지 총 25개의 점포를 개설하겠다고 출사표를 던졌지만, 2013년 말 기준으로 2개 점포만 운영하고 있다. 국내 건자재 시장에서 지역 유통업체들이 확고한 카르텔을 형성하고 있어 홈씨씨 사업이 실패한 것인지, 아니면 KCC의 전략과 역량이 부족했던 것인지 아직 명확한 결론을 내리기는 어렵다.미국 등 선진국에서 성공한 사업모델이기 때문에 전략만 제대로 수립했다면 성공했을 가능성은 높았다고 판단된다. 어찌되었건 현재 상황에서 홈씨씨 사업전망은 불투명하고, KCC의 유통사업도 장기간 표류할 가능성이 높다. ◇ 품질경쟁력을 강조하지만 정작 해외시장에서는 고전 중KCC는 글로벌 경영을 통해 한 단계 더 도약하는 발판을 마련하겠다는 계획을 수립했으며, 품질경쟁력을 통해 경쟁우위를 확보하겠다는 의지를 불태우고 있다. KCC의 경우 도료사업이 매출의 절반 이상을 담당하고 있을 뿐만 아니라 그룹의 캐시카우(cash cow)역할을 하고 있다.국내시장에서는 현대중공업, 현대건설 등 범 현대가의 전폭적인 지원을 받고 있지만 해외사업은 글로벌 네트워크를 확보하지 못해 시장개척에 어려움을 겪고 있다. 그동안 국내 시장에 너무 오랫동안 안주해 해외시장에서 교두보를 확보할 수 있을지 의문이다. 2000년도부터 자동차용, 선박용, 공업용, 건축용, 중방식용 등의 제품포트폴리오를 구성해 싱가포르, 홍콩, 중국 등으로 사업영역을 확장하고 있다. 특히 싱가포르 법인의 경우 선박용 도료를 생산해 동남아시아 시장을 개척하는데 집중하고 있다.하지만 시장점유율은 2011년 이후 11%대에서 벗어나지 못하고 있다. 세계 최고의 조선업체 중 하나인 현대중공업그룹에 납품하고 있는 실적을 감안하면 이해하기 힘든 수치다. 전문가들은 해외 도료시장은 가격과 품질이 중요한데, KCC제품은 차별성을 보여주지 못하고 있다고 말한다. 일반적인 평가를 보면 KCC도료는 중국제품에 비해 비싸고, 일본제품 등 선진국 제품에 비해서는 품질이 떨어진다.일반적으로 도료는 특별한 기술이 필요하지 않는 것으로 알려져 있지만, 고급 도료의 경우 고난이도의 기술이 필요해 선진국의 일부 업체만이 생산할 수 있다. KCC도료도 글로벌 시장에서 후발 공업국과 기술 선진국 사이, 즉 소위 말하는 너트 크래커(nut cracker) 형국에 빠져 있는 것이다. 이러한 주장에 대해 KCC는 중국제품에 비해 비싸기는 하지만 품질이 우수해 고부가가치 선박의 보수, 개조 물량이 늘어나 시장점유율을 높일 수 있다고 말한다. 또한 싱가포르 등 제한된 시장을 벗어나 파키스탄, 태국, 미얀마 등지로 시장을 개척하는 노력도 기울이고 있어 가시적인 성과도 나올 것이라고 말한다.KCC의 정몽진 회장과 정몽익 사장은 기술경쟁력을 무기로 신규 고객을 확보하고 새로운 시장을 개척하자며 임직원을 독려하고 있다. 글로벌 1등 제품을 개발하기 위해 노력해야 글로벌 시장에서 생존할 수 있다는 사실을 상기시키기도 한다. KCC가 국내 1위 건자재기업을 넘어 글로벌 기업으로 도약하고자 한다면 품질을 높여 해외시장을 적극적으로 개척해야 한다. 2012년과 마찬가지로 2013년도 해외시장 개척을 위해 노력했으며, 의미 있는 실적으로 내고 있다는 주장도 제기되고 있다.그리고 낮은 기술력이 요구되어 치열하게 가격경쟁을 해야 하는 저가 제품보다는 높은 기술력은 요구되지만 경쟁이 덜하고 마진이 좋은 고가 제품으로 주력을 바꿔야 한다. 단순한 건축용, 공업용 도료의 경우에는 가격이 싸지만, 특수선박이나 자동차용 도료의 경우에는 매우 비싸고 경쟁업체도 많지 않다.- 계속 -
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2013-03-25대한주택보증(이하 주택보증)은 1993년 4월 주택사업공제조합으로 설립됐으며 1999년 6월 대한주택보증㈜로 개칭했다. 주요 업무로는 주택분양보증, 주택사업금융(PF)보증, 임대보증금보증 등 주택관련 보증, 주택사업자의 부도나 파산 시 주택사업자를 대신해 공사를 완료해 분양 대금 반환의 보증책임 이행, 전문적인 부동산 정보 및 금융서비스 등이 있다.주택보증의 윤리경영 현황을 진단하기 위해 홈페이지, 언론보도, 그린경제 DB, 국가정보전략연구소 DB, 국정감사, 감사원 자료 등을 참조했다. 주택보증의 윤리경영 현황을 진단하기 위해 국가정보전략연구소가 개발한 ‘8-Flag Model’을 적용해 보자. ◇ 윤리경영의 의지는 밝히지만 정작 실천노력은 없어◆ Leadership(리더십, 오너/임직원의 의지)주택보증의 미션(mission)은‘국민주거복지 향상과 주택산업 발전에 기여한다’이다. 각종 보증 등을 통해 주택분양계약자/입주자의 재산권을 보호하고 주택건설을 촉진하며 서민 주거안정을 위한 정부 주택정책의 충실한 수행을 통해 국민의 주거복지 향상에 기여하며, 주택사업자의 원활한 사업지원을 통해 주택산업의 발전과 국민경제의 균형 있는 발전에 기여한다.비전(vision)은‘집에 대한 꿈을 지키는 최고의 금융파트너’이다. 안정적인 내 집 마련, 재산권 보호, 원활한 금융조달, 주택사업의 성공 등 주택분양계약자, 입주자, 주택사업자, 정부, 금융기관 등 집과 관련된 모든 이해관계자가 원하는 목표를 달성할 수 있도록 다양한 서비스를 제공한다. 주택관련 보증업무뿐만 아니라 금융 및 다양한 정부정책지원사업을 수행함으로써 고객 등 이해관계자와 함께 성장하는 동반자가 되는 것이다.주택보증은 미션과 비전을 달성하기 위해 3대 전략과 10대 전략과제를 세웠다. 3대 전략은 미래성장동력확보, 사업경쟁력 강화, 선진 경영체계 구축이다. 10대 전략과제는 사업다각화, 공적 기능 확대, 신 사업진출 역량 강화, 고객만족 제고, 전략적 마케팅 추진, 리스크 관리 강화, 재무관리 효율화, 경영자원관리 합리화, 사회적 책임 강화, 신 조직문화 정착 등이다. 주택보증은 윤리경영의 의의를‘조직을 둘러싼 이해관계자들과의 관계에서 신뢰를 구축하는 과정이며, 조직에 부여된 소임을 보다 넓게 사회적 책임의 관점에서 파악하려는 노력이다’라고 명시하고 있다. 윤리경영 추진목표는 임직원 청렴도 제고 및 건전경영 도모로 윤리의식 생활화, 기업 이미지 제고 및 신뢰받는 공기업으로서의 위상 정립을 위한 윤리실천, 회사의 안정성장 기틀 마련 및 주택 금융을 선도하는 초일류기업으로의 도약을 위한 윤리경영의 정착화다.관료출신의 낙하산 인사가 민간전문가로 바뀌기는 했지만 이사진들은 여전히 업무와 연관성이 낮은 인사들이 주류를 이루고 있다. 주택보증이 주택업체의 신용도, 사업추진능력에 대한 정확한 판단을 근거로 보증업무를 추진해야 하지만 부실보증을 남발하고, 부실보증으로 인한 손실을 회복하는 노력을 게을리함으로써 재정건전성은 악화되고 있다.임직원들은 경영부실에도 불구하고 성과급을 챙기고, 본연의 업무를 충실하기보다는 조직을 확장하는데 골몰하고, 수당을 신설해 지급하는 등 도덕적 해이가 심각한 수준이다. 최근 자료를 보면 외형적으로 주택보증의 뇌물, 비리 등 부정행위가 감소하고 있는 것으로 보이지만, 부당지시, 특혜대출, 성과급 부당지급 등 조직전반에 걸친 도덕적 해이가 만연해 있다. ◇ 윤리헌장은 잘 정비되어 있고, 다양한 제도도 구비해◆ Code(윤리헌장)주택보증의 윤리헌장은 건전한 기업윤리관을 확립해 고객으로부터 사랑과 신뢰를 받는 공기업의 위상을 정립하고, 주택금융을 선도하는 초일류기업으로 도약하기 위해 한마음 한 뜻으로 행동하고 실천하는 것을 다짐하는 것으로 시작한다. 윤리헌장은 고객중심의 사고, 회사의 신용과 명예를 실추시키거나 품위를 손상시키는 행위 금지, 금융인으로 최상의 윤리적 자세를 경지하고 자기계발을 통해 자질과 능력의 배양, 하나된 마음을 회사의 발전이 나의 발전이라는 기업문화 확립, 사회적 책임 이행 등의 내용을 포함하고 있다.윤리강령은 회사의 경영활동, 고객에 대한 윤리, 주주에 대한 윤리, 경쟁사 및 거래업체 에 대한 윤리, 임직원에 대한 윤리, 국가와 사회에 대한 윤리 등으로 구성돼 있다. 기업의 주인은 주주라는 인식 하에 합리적인 의사 결정과 투명한 경영활동을 통하여 주주에게 장기적이고 안정적인 이익을 제공하기 위해 노력한다는 다짐하고 있다.임직원 행동강령은 2003년 제정된 이후 6회에 걸쳐 개정됐다. 행동강령은 공정한 직무수행, 부당이득의 수수금지, 정보 및 재무관리의 투명성, 건전한 직장풍토의 조성 등의 내용을 포함하고 있다. 이 외에도 10개 항으로 된 윤리행동규범, 윤리강령 실천지침, 환경보전행동규범 등이 있다. ◆ Compliance(제도운영)윤리경영 시스템의 제도적 인프라 구축을 위해 미국 윤리경영의 모범 관행인 연방조직범죄 판결 지침(Federal Sentencing Guideline for Organizations)을 준용했다. 윤리경영시스템은 윤리강령, 윤리담당임원/위원회, 직원감독체계, 윤리교육, 준법감사, 위반자 처벌체계, 신고제도, 제도개선, 윤리지수 등으로 구성돼 있다. 임직원에게 과도한 재량권을 부여하는 것을 금지한다. 윤리강령 준수를 위한 위반행위의 감시/감사제도를 확립해 정기적으로 모니터링도 실시한다. 신고제도는 누구나 보복의 두려움 없이 위반행위를 신고할 수 있도록 한다.주택보증이 채택한 유비쿼터스 윤리경영이란 구성원들이 언제 어디에서나 기업윤리를 스스로 실천하는 최고수준의 윤리경영을 지향하는 추진체계다. 유비쿼터스 윤리경영 추진전략의 특징은 기존 윤리경영의 주체(중심)가 시스템(윤리경영 제도 중시)이었다면 사람(윤리적 인간 중시)으로 그 주체가 발전된 것으로 이미 시스템은 완비된 상태에서 윤리경영의 본질로 회귀하는 것이다. 추진방식 또한 Top-down에서 Bottom-up, 자율중심이 되며, 전담조직과 경영진의 역할은 지시자/감독자에서 협조자/지원자가 된다.윤리경영 추진조직은 윤리경영위원회, 윤리경영 담당임원, 기획본부, 부서 클린메이커 등이 있다. 윤리경영위원회는 윤리경영 협의기구로 클린메이커 전원으로 구성된다. 실천 참여적 프로그램으로 업무특성에 맞는 자율실천지침, 자율점검표, Clean 계약이행 자율 점검평가제도, 투명한 계약문화 조성을 위한 청렴서약제, 윤리경영 자기점검 프로그램, 금품/선물 등의 자율신고제도, 신입사원 Fresh Monitor(生生 모니터)제도 등이 있다. ◇ 형식적인 교육보다 내실을 추구해야 한다◆ Education(윤리교육 프로그램)매년 전직원의 사이버 윤리교육, 기업윤리특강, 부서별 윤리교육, 의식변화교육을 거친 후 참여형 윤리경영 교육인 워크숍 및 Action Learning, 윤리경영의 활동주체인 클린메이커 의무 교육, 신입사원 필수교육 등으로 강화시켜 임직원의 윤리경영에 대한 공감대 형성과 마인드 변화를 궁극적으로 실현하려는 교육계획들이 있다. 특히 의식변화교육이 눈에 띈다. 2007년 시트콤 형식의‘거침없는 윤리경영’이라는 사이버 윤리 드라마 10편을 제작해 교육을 실시했다.주택보증은 다양한 교육프로그램을 운영하면서 임직원의 윤리경영 의식을 제고시키기 위해 노력하고 있다. 하지만 직원들의 윤리의식이 교육만으로 해결되지 않을 것으로 보인다. 일반적인 통념으로 공기업을 주인 없는 기업이기 때문에 경영이 엉망이고, 직원들이 주인처럼 행동한다는 말을 듣는다.주택보증도 다양한 유형의 부정행위가 발생하고 있는데 직원들이 윤리경영에 대한 정확한 의미를 이해하지 못하기 때문에 발생하는 것이 많다. 윤리경영 교육도 이제 형식적인 시간 때우기 식이 아니라 교육 콘텐츠에 대한 고민이 필요한 시점이다. ◆ Communication(의사결정과정)주택보증은 2010년 내부의사결정의 합리성을 유지하기 위해 리스크관리시스템인 K-ERM(Korea Housing Guarantee Risk Management system)을 구축했다. K-ERM은 전략적 의사결정시스템으로 주택건설업체 부도로 인한 주택보증의 손실규모와 기간별 현금흐름을 예측하고 사고율 예측모형 등 각종 리스크 지표를 고려해 공사의 위기수준을 진단/측정해 위기단계별 계획 풀(Pool)로 대응할 수 있도록 한다.2009년 구축된 고객 상시모니터링 시스템과 K-ERM을 연계해 주택건설업체에 대한 신용정보, 전국 사업장 정보데이터베이스를 이용해 전사적인 사고 및 손실 규모의 사전적 위험관리능력을 향상시키고 있다.민간 건설회사 출신인 현 사장은 관료 출신보다는 더욱 개방적인 의사결정을 하는 것으로 알려져 있다. 보증업무의 주요 고객인 중소 주택건설업체들의 자금 지원 및 고충 경청, 노조와의 상생을 위한 공동선언문을 이끌어 내고 있다. 직원들은 민간출신 사장이 자기 자리만 지키고 떠나는 관료출신과는 달리 조직을 확장해 자리를 만들어 주길 원하고 있다. 결국 노사합의라는 것도 이해관계가 맞기 때문에 쉽게 이뤄진 것이다.2012년 10월에는 비상임이사 7인의 대부분이 업무연관성이 낮은 인사가 임명되면서 논란이 초래되기도 했다. 주택업체들이 출자를 하고, 주요 고객도 주택업체임에도 불구하고 주택업무 전문가가 아닌 이사가 선임되는 것은 경영진에 대한 견제와 감시역할을 제대로 수행할 수 없고, 의사소통에 애로가 있었을 수 있다는 우려가 제기된다. 외부와의 의사소통은 차치하고 내부의사소통도 어렵게 되지 않았나 생각된다. 낙하산 인사의 폐해는 경영부실로 이어지고, 공기업의 재정파단은 국민의 세금으로 메워줘야 한다. ◇ 이해관계자 배려도 미약하고 재정건전성도 위태로워◆ Stakeholders(이해관계자의 배려)주택보증은 IMF로 부실화된 후 공적자금이 대거 투입되면서 국토부가 최대주주가 됐다. 건설업체도 출자를 했지만 보증업무의 고객으로 최대 이해관계자다. 건설업체가 주택보증에 높은 보증요금을 내게 되면 주택을 분양 받는 일반 소비자도 피해를 입게 된다.2012년 국정감사에서 분양주택보증 소송증가, 높은 보증요율에 대해 지적 받았다. 소송이 늘어나는 이유는 주택보증의 무리한 사업 추진, 비합리적 규정 적용 때문이다. 소송으로 주택을 구입하려던 서민들은 고통 받고 주택보증의 신뢰도는 하락하게 된다.높은 보증요율은 주택보증이 독점사업으로 시장경제원칙이 작동하지 않기 때문에 발생하는 것이다. 주택보증의 보증요율이 다른 보증상품보다 높아 분양계약자들에게 부담으로 돌아간다. 주택보증은 지난 10년간 3조 4,000억 원의 순이익을 남겼다. 이 기간 동안 보증수수료를 통해 2조 5,000억 원의 폭리를 취했다는 의심을 받는다.임대주택사업자의 신용상태 불량 등의 이유로 보증가입이나 재가입을 거절해 임대주택사업자가 부도가 날 때 서민임차인들이 임대보증금을 받지 못하는 경우가 발생하고 있다. 임대주택 사업자들이 높은 보증요율로 보증가입을 유보하는 등 그 부작용도 심각한 수준이다.2012년 12월 분양계약자 보호 범위 확대 실시하는 조치를 취했다. 이중계약으로 인한 사기피해 분양자 구제, 건설업체 지원 강화로 회생절차중인 건설업체에 대한 중도금 대출 무이자 지원, 사고 사업장을 시공능력평가 우량건설업체가 승계 시공 시 주택보증이 공사 중간에 지급하는 기성금의 건설업체 직접 지급, 승계 시공자 선정 입찰 시 저가 낙찰에 따른 시공품질 저하와 건설업체 경영 부실화를 막기 위한 추정가격 2% 이내 작성, 주택구입자금보증, 주택임차자금보증 등 보증이행 심사의 간소화로 관련 민원 해소하고 고객만족 향상을 꾀하고 있다. ◆ Transparency(경영투명성)2011년 감사원은 주택보증이 7개 보증사고 사업장의 채권가압류의 부적절한 조치로 부가가치세 환급금 200억 원의 손실, 보증사고사업장의 학교용지 환급금 42억 원을 미회수하는 등 부실한 자금운용을 지적했다. 주택보증의 고위관계자가 미분양 아파트 매각 과정에서 부하직원들에게 부당한 업무 지시로 자격미달 업체에 특혜를 제공한 사실도 지적했다.2011년 국정감사에서 주택보증은 환매조건부 미분양주택의 과도한 매입, 융자금 미회수, 부가가치세 환급금 미회수, 수의계약 특혜 지시, 채권보전 및 구상채권 추심업무 태만 등으로 2010년의 7,300억 원의 순손실에 이어 총체적인 부실경영/부실재정을 지적 받았다.2012년 국정감사에서 주택보증은 분양보증 사고사업장으로부터 미회수한 금액이 1조 7,000 억 원에 달하고 건설사의 부도 등으로 발생한 사고사업장의 80%를 평소 정상사업장으로 관리했다는 리스크 관리 부실을 지적 받았다. 주택시장 침체로 주택보증은 1.4조원에 달하는 미수채권을 갖고 있어 재정건전성이 위협받고 있다. 특별한 조치를 취하지 않는다면 주택보증은 1997년 외환위기 당시와 마찬가지로 침몰할 수도 있다.외환위기 당시 주택건설공제조합, 즉 현재의 주택보증은 건설회사가 연쇄 부도가 나면서 파산위기를 맞았다. 정부가 출자를 해 주식회사로 전환되면서 위기를 극복할 수 있었다. 주택정책이 서민이나 국가경제에 미치는 영향이 크기 때문에 어쩔 수 없는 선택이었지만 주택보증의 경영투명성은 매우 중요하다. 현재도 2008년 글로벌 금융위기 이후 건설업계가 도미노 부도가 발생하면서 주택보증의 부실이 심화되고 있다. 외환위기 당시에도 부조리, 부패, 부실경영 때문에 파산위기로 몰렸다는 사실을 직시해야 한다. ◇ 경험은 있지만 노하우가 없는데 해외진출을 시도◆ Reputation(사회가치 존중)2012년 4월 주택보증 노사 양측은 건전한 노사 관계가 기업경쟁력의 원천임을 인식하고 공동선언문을 발표했다. 노사공동선언문에는 상생협력을 통한 선진 노사문화 정착, 비전 공유∙실천을 통한 전략목표 조기달성, 신성장 동력발굴로 창조적 가치창출, 공생발전을 위한 사회적 책임이행, 창조적 인재육성으로 활기찬 조직문화 건설 등을 결의, 성실히 이행할 것을 다짐했다.일과 삶의 균형(work & life balance)이 사회적 이슈로 등장하자 ‘워크스마트’를 추진하고 있다. 워크스마트란 자율적 환경에서 똑똑하게 일하며 효율성을 높이는 전략을 의미한다. 효율, 신속, 단순화를 추구하는‘업무간소화 3 UP운동’과 함께 업무의 집중력을 높이는 집중근무제, 출퇴근 자유지정 형태의 유연근무제도를 도입했다.워크스마트 추진계획에는 불필요한 관행 축소, 각종 회의기구 정비 및 회의문화 개선, 효율적 업무지시 및 수명(受命)운동, 업무 전산화 및 데이터 정비, 간결한 보고서 작성 및 보고체계 단순화 등이 포함됐다.주택보증도 다른 공기업과 마찬가지로 국내사업도 제대로 하지 못하면서 해외사업을 벌인다는 지적을 받는다. 2012년부터 주택보증 해외수출협의회를 구성하고, KOTRA와 함께 해외시장 조사, 수출대상국 발굴, 홍보활동을 공동으로 진행하고 있다고 한다.동남아시아, 스리랑카 등의 국가들이 한국의 주택보증제도에 관심을 갖고 있어 ‘주택금융 분야의 한류’열풍을 불러 일으키겠다는 의지를 불태운다. 주택보증제도의 경험이 풍부한 것은 맞지만, 노하우가 있다는 주장에는 동의하기 어렵다.국내사업도 부실투성이로 제대로 하지 못하면서 무슨 해외사업을 벌이겠다는 것인지 이해할 수 없다. MB정부의 공기업 해외진출은 대부분 실패했다. 주택보증과 같은 기업이 해외에 나가서 돈을 벌기 어렵다. 보증사업은 위험을 예측하고 관리하는 것이 노하우인데, 국내기업의 위험수준도 평가하지 못하는 능력으로 해외사업을 벌이는 것은 무리다. 국내 주택 분양자나 잘 보호하고 사고사업장의 부실을 회수하는데 주력하는 것이 주택보증의 본연의 임무에 충실 하는 길이라는 점을 잊지 않기 바란다. ◇ 8-Flag Model로 측정한 주택보증의 윤리경영 성취도▲ 그림 27-1. 8-Flag Model로 측정한 주택보증의 윤리경영 성취도지금까지 진단한 내용을 바탕으로 ‘8-Flag Model’로 측정한 주택보증 윤리경영 성취도를 종합하면 [그림 27-1]과 같다. 주택보증의 윤리경영은 다른 공기업과 마찬가지로 낙제점을 벗어나지 못했다. 가장 높은 점수를 받은 영역은 윤리헌장이고, 다음으로 제도운영, 윤리교육 프로그램이 낙제점을 벗어 났다. 윤리헌장은 어느 공기업보다 더 훌륭하고 다양하게 구비돼 있다. 다른 영역에서는 모두 낙제평가를 받았다.제도운영도 모든 임직원이 윤리경영 전도사 역할을 할 수 있을 정도로 다양한 조직을 운영하고 있었고, 내부고발도 내부고발자를 보호할 수 있는 방안을 포함하고 있었다. 내부고발자를 보호하려는 취지는 좋지만, 정작 부당한 지시나 부정행위에 대한 임직원의 내부고발의지는 빈약한 것으로 보인다.윤리교육은 자체역량으로 다양하게 하고 있었지만 직원들의 태도(attitude)를 전환시킬 수 있는 실질적인 내용은 포함되지 않은 것으로 판단된다. 교육을 받은 직원들의 태도가 개선돼 부정행위가 줄어들고 있다는 것을 파악하기 어려웠다.조직의 윤리경영 준수의지를 평가하는 리더십은 임직원의 비윤리적 행위가 다양하고, 조직내부에서 부정행위에 대한 저항의지가 빈약하다는 사실을 감안해 평가했다. 의사소통은 내/외부 이해관계자와 활발한 의사소통을 하기 위한 시스템이 부족해 보인다. 그나마 내부의사결정의 합리성을 추구하기 위해 구축한 리스크관리시스템은 다른 공기업에 비해 선진화되어 있다고 볼 수 있다.이해관계자 배려는 분양계약자와 건설업체 모두 중요하지만 주주인 건설업체에 편향적인 시각을 견지하고 있어 낮은 평가를 내렸다. 주주의 이익을 보호하는 것은 당연하지만 주택보증이 건설업체의 이익보다는 분양계약자를 보호하기 위한 목적에서 설립됐다는 점을 잊어서는 안된다.경영투명성은 재정건전성이 악화되고, 부실규모가 늘어나고 있지만 정확한 실태파악조차 하지 못하고 있다. 사회가치존중도 나름의 사회공헌활동을 하고 있지만 능력도 되지 않으면서 해외사업을 벌이려고 시도하는 등 본연의 임무를 망각하고 있지 않아 생각해 낮은 점수를 받았다.주택보증의 윤리경영은 주택분양사고를 예방하고 수습해야 함에도 불구하고 제 역할을 하지 못하고 있다는 평가를 받고 있다. 보증기관으로서 재정건전성을 관리하지 못하면 시장에서 신뢰를 잃게 된다. 분양계약자가 없다면 주주인 주택업체도 없으므로 분양계약자와 불필요한 분쟁초래를 지양하고 주택업체의 신용도나 위험도 평가를 잘 할 수 있는 모델의 개발노력을 게을리 해서는 안된다. - 계속 -
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